To jedno z najczęściej zadawanych pytań w ostatnich miesiącach: czy ceny mieszkań w końcu spadają, czy nadal rosną? Odpowiedź – jak to zwykle bywa na rynku nieruchomości – brzmi: to zależy.
Z jednej strony mamy dane ogólnopolskie, m.in. z raportów Polskiego Instytutu Ekonomicznego, które pokazują wyraźne wyhamowanie wzrostów cen. W niektórych okresach ceny ofertowe są nawet niższe niż rok wcześniej, co sugeruje ochłodzenie rynku. To ważna zmiana po latach dynamicznych podwyżek.
Z drugiej strony – gdy spojrzymy głębiej, szczególnie na dane transakcyjne – obraz rynku robi się znacznie bardziej złożony.
Dane ofertowe vs. dane transakcyjne
W mediach najczęściej pojawiają się ceny ofertowe, czyli te z ogłoszeń. Problem w tym, że nie zawsze odzwierciedlają one realne ceny sprzedaży.
Dlatego dużo bardziej miarodajne są dane transakcyjne – czyli ceny faktycznie zapłacone przez kupujących, zapisane w aktach notarialnych. Takie dane zbiera m.in. Stowarzyszenie IMARS. I to właśnie one pokazują, co naprawdę dzieje się na rynku.
Spadki? Tak – ale lokalnie
Analizując III kwartał 2025 roku w województwie śląskim, widzimy, że ceny mieszkań spadły kwartał do kwartału w części miast. Dotyczy to m.in. takich lokalizacji jak: Częstochowa, Bielsko-Biała, Gliwice, Tychy.
Spadki nie są jednak jednolite – w jednych miastach są symboliczne, w innych bardziej zauważalne. To pokazuje, że lokalne rynki zaczynają się „korygować”.
W skali roku – nadal wzrosty
Ale jeśli spojrzymy szerzej, na cały 2025 rok, sytuacja wygląda inaczej. W większości miast ceny mieszkań nadal rosną. Spadki rok do roku to raczej wyjątek niż reguła i dotyczą pojedynczych lokalizacji, takich jak Chorzów czy Racibórz. Z kolei w większych ośrodkach miejskich, takich jak Katowice, ceny wciąż potrafią rosnąć nawet o kilka–kilkanaście procent rocznie (źródło: https://imars.pl/lokale-mieszkalne/).
Co wpływa na ceny?
Na obecną sytuację wpływa kilka kluczowych czynników:
- stopy procentowe – wpływają bezpośrednio na zdolność kredytową Polaków,
- dostępność kredytów – większa dostępność oznacza większy popyt,
- oczekiwania sprzedających – często oderwane od realnych możliwości kupujących,
- lokalna specyfika rynku – każde miasto rządzi się swoimi prawami.
Rynek w fazie zmiany
Obecnie rynek nie znajduje się ani w fazie dynamicznych wzrostów, ani wyraźnych spadków. Jesteśmy raczej w okresie przejściowym.
Co to oznacza w praktyce?
- w części lokalizacji ceny spadają (szczególnie krótkoterminowo),
- w innych nadal rosną (zwłaszcza w ujęciu rocznym),
- kupujący odzyskują nieco większą siłę negocjacyjną.
Podsumowanie
Czy mamy spadki cen mieszkań? Tak – ale lokalnie i raczej krótkoterminowo.
Czy mamy wzrosty? Również tak – szczególnie w ujęciu rocznym i w większych miastach.
Najważniejszy wniosek jest jeden: nie istnieje jeden, wspólny trend dla całego rynku. Mamy do czynienia z mozaiką lokalnych sytuacji. Dlatego analizując ceny mieszkań, warto patrzeć nie tylko na nagłówki w mediach, ale przede wszystkim na realne dane transakcyjne – bo to one najlepiej pokazują, co naprawdę dzieje się na rynku.
