Zakup mieszkania lub domu bardzo często wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Jednym z elementów procesu kredytowego jest określenie wartości nieruchomości, która ma stanowić zabezpieczenie kredytu. I właśnie w tym momencie pojawia się rzeczoznawca majątkowy oraz operat szacunkowy.
Dla wielu osób nie jest jednak jasne, czym różni się wycena wykonywana na potrzeby banku od wyceny zamówionej samodzielnie u niezależnego rzeczoznawcy. Czy można przygotować operat we własnym zakresie? Czy bank go zaakceptuje? I przede wszystkim – czy warto zapłacić za niezależną wycenę?
Po co bankowi wycena nieruchomości?
Bank, udzielając kredytu hipotecznego, musi ocenić nie tylko zdolność kredytową klienta, ale również wartość nieruchomości, która będzie zabezpieczeniem kredytu.
To bardzo ważne, ponieważ dla banku nieruchomość stanowi zabezpieczenie na wypadek problemów ze spłatą zobowiązania. Bank chce więc wiedzieć, ile nieruchomość jest warta i czy jej wartość odpowiada kwocie kredytu.
Przykładowo, jeżeli mieszkanie kosztuje 600 000zł, a klient chce zaciągnąć kredyt w wysokości 500 000zł, bank musi mieć pewność, że nieruchomość rzeczywiście przedstawia odpowiednią wartość.
W tym celu wykonywana jest wycena nieruchomości, najczęściej w formie operatu szacunkowego.
Wycena „bankowa” a niezależny rzeczoznawca – gdzie jest różnica?
W praktyce określenie „wycena bankowa” może oznaczać różne rozwiązania stosowane przez poszczególne banki. Bank może korzystać z własnej sieci rzeczoznawców, z zewnętrznych firm współpracujących z bankiem albo dopuścić operat dostarczony przez klienta.
Dlatego pierwsza zasada brzmi: zanim zamówisz operat, sprawdź w swoim banku, jakie dokumenty dotyczące wyceny nieruchomości są akceptowane.
Jeżeli bank dopuszcza operat sporządzony przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego, klient może sam wybrać osobę, której zleci wykonanie wyceny.
I tutaj pojawia się istotna różnica.
W przypadku wyceny zamawianej samodzielnie przez klienta to on wybiera rzeczoznawcę, kontaktuje się z nim i zleca wykonanie operatu. Może również porozmawiać z rzeczoznawcą o nieruchomości, jej stanie, dokumentacji oraz zakresie wyceny.
Nie oznacza to jednak, że niezależny rzeczoznawca będzie „zawyżał” wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do zachowania niezależności i stosowania zasad określonych w przepisach.
Czy warto zrobić wycenę u niezależnego rzeczoznawcy?
W wielu przypadkach tak.
Jedną z największych zalet jest możliwość skorzystania z usług wybranego przez siebie rzeczoznawcy majątkowego. Możemy wybrać osobę, która dobrze zna lokalny rynek i specjalizuje się w wycenach nieruchomości w danym regionie.
Ma to szczególne znaczenie na rynkach lokalnych. Wartość mieszkania w Katowicach, Gliwicach, Tychach czy Bielsku-Białej może być determinowana przez zupełnie inne czynniki. Nawet w obrębie jednego miasta różnice pomiędzy poszczególnymi dzielnicami mogą być bardzo duże.
Dobry rzeczoznawca powinien znać specyfikę lokalnego rynku i potrafić odpowiednio dobrać nieruchomości porównawcze.
Niezależna wycena może również pomóc przed zakupem
Operat szacunkowy nie musi być traktowany wyłącznie jako formalność wymagana przez bank.
Może być również bardzo dobrym narzędziem dla osoby kupującej nieruchomość.
Wyobraźmy sobie sytuację, w której mieszkanie zostało wystawione za 700 000zł. Kupujący ma odpowiednią zdolność kredytową, ale chce wiedzieć, czy cena nieruchomości rzeczywiście odpowiada jej wartości.
Profesjonalna analiza może pomóc odpowiedzieć na pytanie, czy mamy do czynienia z nieruchomością wycenioną adekwatnie do rynku.
Jest to szczególnie istotne w sytuacji, gdy cena zakupu znacząco odbiega od poziomu cen obserwowanych dla podobnych nieruchomości.
Co w sytuacji, gdy rzeczoznawca wyceni mieszkanie niżej niż cena zakupu?
To jeden z najważniejszych aspektów całej procedury.
Jeżeli cena zakupu wynosi 600 000zł, ale wartość nieruchomości określona w operacie wynosi 550 000zł, bank może inaczej podejść do zabezpieczenia kredytu.
Może to mieć wpływ m.in. na poziom finansowania i wymagany wkład własny.
Dlatego wycena nieruchomości przed zakupem może być szczególnie cenna dla kupującego. Pozwala wcześniej zidentyfikować potencjalny problem, zamiast dowiedzieć się o nim dopiero na etapie procedury kredytowej.
Wycena do kredytu hipotecznego – co wybrać?
Nie ma jednej odpowiedzi dobrej dla każdego.
Wycena organizowana przez bank może być wygodniejsza, ponieważ klient nie musi samodzielnie szukać rzeczoznawcy i organizować całego procesu.
Operat wykonany przez niezależnego rzeczoznawcę daje natomiast możliwość samodzielnego wyboru specjalisty, który zna lokalny rynek i może przygotować dokument zgodnie z wymaganiami banku – oczywiście pod warunkiem, że dany bank taki operat akceptuje.
Z punktu widzenia klienta najważniejsze jest więc nie samo pytanie „bank czy niezależny rzeczoznawca?”, ale jakie rozwiązanie dopuszcza konkretny bank i jakie są potrzeby kredytobiorcy.
Podsumowanie
Wycena nieruchomości jest jednym z ważnych elementów procesu uzyskania kredytu hipotecznego. Pozwala bankowi ocenić wartość zabezpieczenia, ale dla kupującego może być również źródłem bardzo istotnej informacji o planowanej inwestycji.
Jeżeli bank dopuszcza operat sporządzony przez niezależnego rzeczoznawcę majątkowego, warto rozważyć takie rozwiązanie. Szczególnie wtedy, gdy zależy nam na świadomym określeniu wartości nieruchomości i chcemy mieć możliwość wyboru specjalisty znającego lokalny rynek.
Przed zamówieniem operatu zawsze warto jednak sprawdzić aktualne wymagania banku. Dzięki temu unikniemy sytuacji, w której wykonana wycena nie będzie mogła zostać wykorzystana w procesie kredytowym.