Wartość nieruchomości najczęściej identyfikowana jest z wartością rynkową. Według art. 151, ust.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn. 21 sierpnia 1997r.: wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Cena odzwierciedla fakt dokonany w przeszłości – kwotę pieniężną, którą uczestnik rynku (nabywca) zapłacił za określone dobro. Zarówno na poziom wartości, jak i ceny, wpływa wiele czynników, z których najistotniejsze są czynniki podażowe i popytowe.
Na rynku nieruchomości, podobnie jak na innych rynkach, wartość i cena nie muszą być sobie równe. Specyfika rynku nieruchomości, jak np. niewielka liczba transakcji, mała przejrzystość rynku, zwiększają skalę tego zjawiska. Szacowanie wartości nieruchomości wymaga obserwacji zachowań uczestników rynku nieruchomości, poznania istotnych cech wpływających na zróżnicowanie cen. Głównym zadaniem jest oddzielenie tego, co w zaobserwowanych cenach wspólne, powtarzalne, obiektywne, związane z nieruchomością od tego, co indywidualne, niepowtarzalne, subiektywne, związane z uczestnikami transakcji, a to w praktyce bywa niełatwym zadaniem. Model zakłada bowiem występowanie równowagi rynkowej, podczas gdy rynek nieruchomości podlega cyklicznym wahaniom. Rzeczoznawca majątkowy określając wartość rynkową działa na podstawie cen transakcyjnych, które pochodzą z przeszłości. Rzeczoznawca nie posiada danych z dnia wyceny, podąża za rynkiem, jednak nie może go wyprzedzić, następstwem tego jest tzw. efekt opóźnienia. Opisane zjawisko szczególnie widoczne jest w okresie silnych zmian, co mogliśmy obserwować w ostatnim czasie.
Model wyceny zakłada również, że uczestnik rynku podejmuje decyzje racjonalnie, rozważnie, nie działa pod przymusem. W praktyce zdarza się, że strony transakcji posiadają zróżnicowany poziom wiedzy, a także zdolności do negocjacji. W efekcie takiej sytuacji oraz różnorodnych zabiegów marketingowych, nieruchomości o tych samych walorach mogą uzyskać odmienne ceny na tym samym rynku lokalnym.
Innymi źródłami odchyleń ceny od wartości mogą być zmiany na samej nieruchomości czy w jej otoczeniu, dokonane po dacie wyceny oraz upłynięcie czasu od dnia na którą określono wartość rynkową do dnia sprzedaży.
Podsumowując, efektem procesu szacowania wartości jest wskazanie najbardziej prawdopodobnej ceny sprzedaży. Ceny, która odzwierciedla uśrednione zachowania uczestników rynku, oczyszczone z nietypowych transakcji kupna-sprzedaży. Warunkiem tego jest czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku. Presja czasu z reguły niekorzystnie wpływa na ostateczną cenę sprzedaży. Dodatkowo im większa zmienność rynku, im więcej emocji w procesie podejmowania decyzji, tym większa może pojawić się rozbieżność między ceną a wartością.
