Rynek nieruchomości, podobnie jak gospodarka, podlega cyklom koniunkturalnym. Ciągły wzrost cen, który kreuje oczekiwania dalszych wzrostów, przyciągając dalszych inwestorów, prowadzi do zjawiska bańki cenowej. W jakiej fazie cyklu obecnie się znajdujemy?
Cykl koniunkturalny można zdefiniować jako powtarzające się wahania stóp zwrotu na rynku. Średni cykl trwa od 8-10 lat, zachodzą w nim 4 etapy: ożywienie, szczyt, recesja, depresja. Współcześnie często mówi się o dwóch fazach cyklu: ożywienie i recesja. Zapotrzebowanie na nieruchomości jest wynikiem m.in. sytuacji gospodarczej, wysokości zarobków czy demografii. Z reguły cykl rynku nieruchomości reaguje z opóźnieniem na zmianę cykli koniunkturalnych. Ze względu na czas trwania procesu budowlanego, podaż nie może szybko zareagować na wzrost popytu, co może przekładać się na wzrost cen.
W pełnym cyklu koniunkturalnym obserwujemy fazę, w której przy niskich stopach procentowych rosną nakłady inwestycyjne. Spada wówczas bezrobocie, rosną dochody, wzrasta zdolność kredytowa, banki udzielają więcej kredytów. W takich warunkach rośnie popyt na nieruchomości, a podaż maleje. Przy spadających pustostanach, deweloperzy rozpoczynają nowe inwestycje. Obserwuje się coraz więcej transakcji na rynku, a to przekłada się na wzrost cen. Wzmożony popyt na pieniądz inwestycyjny prowadzi do wzrostu stóp procentowych, spadku zdolności kredytowej i ograniczenia akcji kredytowej. Skłonność do inwestowania spada, jednak na rynek trafiają nieruchomości z rozpoczętych wcześniej inwestycji. Przy wyhamowującym popycie i wzrastającej podaży zwiększają się pustostany. Rośnie bezrobocie, spada siła nabywcza pieniądza, panuje pesymizm, konsumenci ograniczają swoje wydatki, obawiając się niższych zarobków. Wówczas popyt na nieruchomości mocno maleje, w długiej perspektywie sytuacja może prowadzić do spadku cen.
Duży wpływ na rynek nieruchomości ma akcja kredytowa. Obniżenie stóp procentowych, zwiększa zdolność kredytową, obniża koszty transakcji i wpływa na wzmożony popyt na nieruchomości. Interwencja państwa także odgrywa kluczową rolę w kształtowaniu rynków, w tym nieruchomości. Było to widoczne m.in. w trakcie trwania rządowego programu dopłat do kredytów BK2%, który w krótkim czasie podbił zainteresowanie kupnem nieruchomości. Efektem tych zdarzeń był bardzo szybki wzrost cen. Taki obrót sytuacji może prowadzić do powstania bańki cenowej.
W ostatnich latach zdecydowanie można było obserwować fazę ożywienia. Popyt długo przewyższał podaż i przekładał się na mocne wzrosty cen. Sytuacja jednak się odwróciła. Na rynku obserwuje się rekordową liczbę ofert sprzedaży nieruchomości. Przy utrzymujących się wysokich stopach procentowych, akcja kredytowa wciąż jest ograniczona. Prognozy wskazują jednak na stabilizację cen. Obecnie nie obserwuje się trendu spadkowego. Wypatruje się obniżek stóp procentowych, „odmrożenia” akcji kredytowej, a to może zwiększyć liczbę transakcji na rynku. Nie podlega jednak wątpliwość, że obecnie mamy rynek „kupującego”. Wydłużony czas sprzedaży nieruchomości zwiększa szanse na negocjacje cen.
