Wg obowiązujących przepisów prawa w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia m.in. wartości rynkowej lub odtworzeniowej.
Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, stosując podejście porównawcze lub dochodowe.
Według art. 151, ust.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Określenie wartości nieruchomości należy poprzedzić analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszu oraz warunków zawarcia transakcji. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen.
Podsumowując efektem procesu szacowania wartości rynkowej jest wskazanie najbardziej prawdopodobnej ceny sprzedaży. Ceny, która odzwierciedla uśrednione zachowania uczestników rynku, oczyszczone z nietypowych transakcji kupna-sprzedaży.
Dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, określa się wartość odtworzeniową, stosując podejście kosztowe. Wartość ta jest równa kosztom odtworzenia nieruchomości, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Zużycie techniczne wynika z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa budowlanego, sposobu użytkowania i warunków eksploatacyjnych, wad projektowych oraz prowadzonej gospodarki remontowej. Zużycie funkcjonalne to zużycie wynikające z porównań zastosowanych w danym przypadku projektowych rozwiązań użytkowych do aktualnie preferowanych. Natomiast zużycie środowiskowe jest pochodną na przykład z dokonanych lub planowanych zmian w otoczeniu nieruchomości powodujących uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości lub szkodliwego wpływu zniszczonego ekologicznie środowiska na trwałość obiektów budowlanych i jakość gruntu.
W praktyce wartość odtworzeniowa jest sumą kosztów jakie należy ponieść, by odtworzyć nieruchomość o takich samych parametrach, uwzględniając koszt nabycia gruntu, materiałów oraz prac budowlanych.
W innym wpisie na blogu (https://wycenieto.pl/2024/07/04/wartosc-nieruchomosci-a-cena/) była mowa o tym, że wartość rynkowa i cena nie muszą być sobie równe. Sytuacja jest analogiczna w przypadku wartości odtworzeniowej, która nierzadko mocno odbiega od wartości rynkowej nieruchomości. Dzieje się tak w szczególności, gdy mamy do czynienia z wzmożonym popytem na nieruchomości. Relacje między tymi wartościami mogą kształtować się różnie, w zależności od rodzaju nieruchomości oraz ogólnej sytuacji rynkowej. Dodatkowo na wartość rynkową wpływa relatywnie więcej czynników. Wartość nieruchomości wynikająca z kosztorysów budowlanych nie jest równa temu „jak widzi ją rynek” i ile potencjalny nabywca jest skłonny za nią zapłacić.
