Badanie stanu prawnego to kluczowy punkt w procesie nabywania nieruchomości. Szukanie wymarzonego mieszkania czy domu bywa niełatwym zadaniem. Często zwracamy uwagę na stan techniczny nieruchomości, standard wykończenia, układ pomieszczeń, lokalizację czy cenę. Zdarza się, że stan prawny nieruchomości jest sprawdzany pobieżnie, co może być źródłem niemałych problemów w przyszłości.
Aby uniknąć kupowania kota w worku, przed podpisaniem aktu notarialnego należy przeprowadzić wnikliwy audyt prawny nieruchomości. Podstawowym dokumentem, który powinien zostać dokładnie sprawdzony jest księga wieczysta, która jest niczym dowód osobisty każdego obywatela, zaś numer księgi wieczystej jest jak numer pesel. Księgi wieczyste są jawne, znając jej oznaczenie możemy przejrzeć zapisy w elektronicznym rejestrze prowadzonym przez Ministerstwo Sprawiedliwości https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do . Znajdziemy w niej informacje m.in. o adresie, właścicielu, a także o obciążeniach, takich jak hipoteki czy służebności. Służebność przejazdu przez nieruchomość zwykle nie jest problematyczna, natomiast wpis dożywotniej służebności mieszkania już tak. Wpisy hipotek, nawet po zbyciu nieruchomości, nie naruszają praw wierzycieli hipotecznych, tzn. kupując nieruchomość obciążoną hipoteką, nabywamy ją z długami, które będziemy musieli spłacić. Dodatkowo, jeżeli pojawiają się wzmianki, warto sprawdzić czego one dotyczą np. udając się do sądu – wydziału ksiąg wieczystych.
Ważnym źródłem informacji o nieruchomości jest również ewidencja gruntów i budynków oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Znajdziemy tam informację m.in. o powierzchni działki, granicach, numerze ewidencyjnym, klasę gruntu, informację o zabudowie. Warto zwrócić uwagę, czy wszystkie budynki naniesione są na mapę oraz czy zabudowa nie wykracza poza granice działki. Sprawdzenie MPZP jest szczególnie ważne przy zakupie nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Jest to źródło informacji o przeznaczeniu terenu, dopuszczalnej zabudowy, wysokości zabudowy i innych warunków wykorzystania terenu. W przypadku braku MPZP określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji administracyjnej.
Podsumowując, nieuregulowany stan prawny nieruchomości może mieć poważne konsekwencje. Jeżeli staramy się o kredyt hipoteczny, bywa przyczyną decyzji negatywnej w banku. Kupno nieruchomości to ważny krok, który warto poprzedzić wnikliwym audytem stanu prawnego, a ostateczną decyzję podejmować tylko wówczas, gdy mamy komplet dokumentów i informacji.
